アパート経営得だね情報

アパート経営の事情や、税金のことなど土地活用に役立つ情報を提供します。

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アパート経営の成功はニーズを読むこと

お客のニーズを読むこと

空室状況をさらに詳しくみてみると、空室のアパートは入居者ニーズに合っていないということがわがりました。 1Kや2Kという間取りのアパートの空室率が5.3%だったのに対して、1DKや1LDKタイプでは空室率は1.1%。人気の2LDKでも0.8%というように、 まさに少し「広めのアパート」が求められているのがわかります。
では、もう少し不人気アパートを分析してみましょう。バス、トイレ同室タイプも嫌われています。洗濯機置き場がないアパートや駐車場がないアパートも敬遠されています。
では立地条件はどうでしょうか。立地条件というと駅から徒歩10分以内などがベスト、とかいわれますが、これは大都市圏でのこと。
車社会の長野県内ならば、それよりも駐車場がたくさん確保できる方がより良い条件となります。
つまり、現代のアパート経営で一番大切なのはニーズに合ったアパートをどう建てるかがポイントとなっています。
アパート経営はご先祖様がくれた年金

ご先祖様がくれた年金

地価は下落しても評価額はそれほど下がらず、固定資産税や、相続税の負担増が土地所有者の頭痛のタネになっています。 そこで、アパート経営による税金の軽減の仕組みを大公開。

土地は更地にしておくと金食い虫ともいわれます。固定資産税は、宅地や住宅用地と非住宅用地とに区分し、住宅用地の課税を軽減しています。
つまり、更地や駐車場 は非住宅用地ですから税は重いのですが、そこにアパートなどの賃貸住宅を建てると住宅用地になって税は軽くなります。
アパートを建てておくと1住戸あたりの敷地面積が200m2以下の部分の評価額が固定資産税では最大1/6に軽減されます。
また一戸当たりの床面積が35m2以上280m2以下の場合、固定資産税の軽減措置の特例により税額が1/2になります。

またアパートを建てると貸家建付地の評価となり相続税の節税ができます。東海地区ですとおよそ18%の評価減になります。 さらに貸家建付地には50%の評価減というしくみもあります。
つまりこうした節税効果まとめると、アパートを建てた場合、更地にくらべておよそ41%の固定資産税の評価減が確実に可能なのです。
どんなアパートが好評なのか?

お客が好む設備や環境

アパートの入居者ニーズは、学生さん、OL、会社員の方、ご家族と様々です。でも、
成功するアパート経営のポイントは、まず入居者のニーズを的確に捕らえることです。

調査によると、最近好まれているアパートの傾向は設備充実となっています。特に入居者が望まれる設備は、


  1)冷暖房設備
  2)駐輪場、駐車場
  3)衛星放送アンテナ
  4)物置き、宅配ボックス
  5)インターネット


となっています。なかでも物置きや宅配ボックスはシングル世帯でも家族向けアパートでもニーズの高い設備となりつつあります。 共働き世帯でも、宅配荷物の受け取りはやはり気になるところ。こうした設備の設置は今後増加していく傾向にあります。
子供に負担をかけずに土地を残したいという親心

生前贈与

平成13年度の税制改正で、生前贈与の非課税額がアップしました。この改正で、これまで 60万円までだった非課税額が、110万円までと50万円増額されています。 でも、これでは非課税で贈与できる金額は10年間で1,100万円ほど。これでは資産家の方々にとってはそんなにメリットが多いとは言えません。
ここで、ちょっと事例をごらんください。


たとえば現金で1億円残してお亡くなりになられた場合があったとします。この場合相続税は1億円にかかってきます。これを避けるには、どんな方法があるでしょうか。
一つはこの現金でアパートを建てるとします。すると、この場合相続税は建てたアパートの評価額に対してかかってきます。評価額は通常建築総額の半分程度、この場合では5,000万円程でしたので 税額はかなり有利になりました。
しかし、もっと賢い方法は、この建物の建設費5,000万円をローンでまかない、建設したとします。そうしますと評価額が5,000万円のところに、借入金の5,000万円のマイナス相続財産として 差し引くことができますので、評価は0。建物についての相続税はかからないということになります。
さらに、その建物が賃貸住宅だとしますとこの土地は貸家建付地という扱いになります。そうなりますと、貸家建付地による評価減に加えて、200m2までの部分についてはさらに50%の評価減と いうことになりますから、土地の部分についても評価がうんと下がりますので、さらに相続税が節約できます。
また、平成15年度税制改正では相続税と贈与税を一体化して計算する『生前贈与』が創設され、従来の上記の『単純贈与』との選択性になる見込みです。
『生前贈与』で最も有利な活用法は賃貸建物の生前贈与で、物件の贈与と同時に建物の収益力も贈与され、子供は相続税の支払原資の確保ができます。
更に所得の多い親から所得の少ない子供への所得が移転すると、所得税や住民税の節税もできます。
どんなアパートを建てたらいいのか?

アパートの建築工法

アパート経営を始めるにあたって、気になるのがどんな工法の建物にするかです。そこでまず、考えたいのが、最近の入居者は音に敏感だという点。賃貸住宅は家賃を稼ぐ商品です。そのためには、 家賃を払って下さる入居者のニーズを知らなければなりません。
入居者が一番気にされるのが隣室の音。アパートだからといって、お隣りに音が筒抜けてしまうのでは困ります。そこで、アパート本体に求められるのが高い遮音性能。隣室の音を通さず、 こちらの部屋の生活音を漏らさないこと。
アパートに高遮音性能を持った建物を採用すべきです。
自己資金ゼロでもアパート経営は始められる

自己資金ゼロでも大丈夫?

現代は超低金利時代、特にアパートを2棟目3棟目建てるために融資を受けられるかたがたには、比較的簡単に融資が受けられます。
というのは、企業向け設備投資が少なくなっている今、着実な事業と認められるアパート経営に対しての融資がスムーズになってきたと見られています。
融資先の多くは、銀行などの民間ローン。
金利は2.5%程度ですので借入先には不自由しないというのが現状です。また賃貸住宅経営の場合、自己資金は0でも可能です。たとえば1戸当たり500万円の2DKを10戸建設した場合、 建物が5,000万というような場合、土地を持っていて、すでにアパート経営の経験があるという方ならば、建築資金全額ぐらいはすぐに貸してもらえる状況にあります。
さらに、賃貸住宅経営の場合のローンのメリットは金利分が経費になるところです。ですから帳簿上は経費がたくさん出ていって赤字になると税金が還付され節税効果があります。 そう言う意味では自己資金はあっても借りた方が有利ですということがあります。
特に2棟目3棟目で、落とす経費が少なくなっているという方にはむしろ積極的に借りた方がよいかも知れません。また、アパートが10室以下の場合には、もう一棟建てて事業的規模(10室以上)にすることにより、家族に専従者給与を支払い、所得を分散し、所得税と相続税の軽減効果をねらうことができます。
老朽貸家の建替えのポイント

老朽貸家の建替え

アパート経営の不安のひとつにアパートが老朽化した時の心配があげられます。
老朽化したアパートは、家賃が安くて割りが合わないので大規模な修繕や補強ができない。するとますます老朽化するので空室が増え収益悪化。
さらに修理や補強がなおざりのため家賃が上げられない。こうした悪循環がかさなってくると、老朽化したアパートは収益事業としては成り立たなくなってくるのです。
では、こうした事態に陥らないようにスムーズなアパート経営を進めるポイントを解説しましょう。
まず、老朽化したアパートを建て替えたいが入居者が出ていってくれないような場合。
こうした場合は、建物の老朽化により万が一地震などの天災に遭遇すると建物の倒壊などにより時には入居者の生命にもかかわるというような正当事由をもとにオーナー自ら入居者と交渉に当たるのがベスト。
およそ8割りはこうした対応で転居等に応じてくれます。
なかなか交渉に応じてくれない様な場合も決して法的な係争にまで持ち込まず、双方が共存共栄の原則をふまえ、経済的合理性によりあらゆる角度から検討して、円満に合意するのが本筋と言えます。
しかし、それよりなにより力となるのが、パートナーです。実績のある不動産会社やアパート販売会社と事業をスタートすることによって不安な時には適切なアドバイスを受けることができます。
借金して不動産を残しておくと相続税に有利

相続税に有利

相続の場合一番下手な残し方は現金です。なぜなら額面そのまま相続税がかかってしまうからです。その対策として行われるのが、一定のマイナスの財産を残すという考え方。

例えば現金1億円を不動産に替えるとします。すると土地は評価額で評価されるので、1億円の土地でも7割程度となります。 さらに、この土地に借金して賃貸住宅を建てると、土地は貸家建て付け地という扱いになって評価額がぐっと下がります。
仮に1億円の評価額の土地に1億円のアパートを1億円銀行で借金して建てるとすると相続税はどうなるでしょうか。
この場合、1億の土地に1億円借金するので土地の評価は0となります。借りて建てた1億円のアパートは評価額にすればおよそ5,000万円程度になりますので、こうした方法をとれば実質的な相続税評価は1/2になってしまいます。
つまり、借金をしてその不動産を残しておくと相続時の税金に有利ということがわかります。
相続税、アパート経営で、建物3割土地2割安

建物3割土地2割安

相続税の節税効果について「アパート経営は、建物3割土地2割安になる」といわれています。
たとえば、相続時に、1億円の自宅建物があったとすると、これにはそのまま1億円の相続税がかかります。
ところが同じ1億円の建築物でもこれがアパートの場合には、そのアパートの入居者の借家権分を 減額してその残り分に対して相続税がかかるという計算になります。
つまりアパートとして相続すれば、相続税は建物の評価額の3〜4割分が減額される計算になります。

では、具体的な事例で見てみましょう。
Aさんは、1億円の土地を駐車場にしていた。Bさんは、そこにアパートを建てていた。このAさんとBさんが同時期にお亡くなりになられた。この時の相続税額を比べてみましょう。
駐車場にしていたAさんの場合は、たとえば1億円の評価額だったらその1億円分に対して相続税がかかります。
ところがBさんの場合は、アパートを建てています。するとこの場合借地権分と借家権分が減額されます。これが約20%程となります。
つまりAさんの場合は1億円分に対して相続税がかかりますがBさんには約8,000万円分に対して相続税がかかる計算になります。土地を有効利用することによって約2割節税ができるのです。
入居者募集の方法、不動産業者の選び方

不動産業者の選び方

アパート経営を行う場合、入居募集や家賃の集金、管理などを行う不動産業者とパートナーを組みます。そうした不動産業者はどのように選択したらよいのでしょう。選ぶ場合のポイントは、その地域で長年やっていて実績があって、会社組織でシステム的に管理運営を行っている業者にまかせるというのが間違いないでしょう。
古く落語のネタにもあるように「大家といえば親同様、店子といえば子も同然」といわれ、店子の方が大家さんに気を使い、大家さんがとてもえばっているようなイメージがありました。しかし、現代のアパート経営では、事情はだいぶ変わってきました。
大家さんはオーナーであり、アパートの経営者としての側面が強くなってきました。賃貸住宅そのものは商品であり、入居者はお客様です。したがって、オーナーは品質のいい賃貸住宅をつくり、管理もきちっとさせ、掃除も行き届いていてきれいなアパートを提供しなければ商売は成り立たないというような時代になっているのです。
そこで、最近ではアパートを建てたけれども運営管理までしたくないというオーナーさんも増えています。こうしたかたがたのためにお薦めしたいのが、一括借り上げ家賃保証システム。これは、アパートを一括で借り上げし家賃保証し、巡回管理までやってくれるというサービスです。アパート経営のパートナーとなる不動産管理会社を選ぶには、こうしたサービスを実施している会社が安全で安心といえます。
ここがポイント!アパート経営

ここがポイント!

アパート経営にはさまざまな節税効果があることは、これまでにも申し上げてまいりましたが、最後に今一度
メリットをまとめてみます。


  1)アパートは、長期にわたり毎月安定した家賃収入が得られます。
  2)アパートを建てると、更地宅地の固定資産税評価額が最大1/6、都市計画税評価額は最大1/3に
    軽減されます。
  3)アパートを建てると、土地は貸家建付地、小規模宅地の評価減で相続税が約2割減額
    されます。
  4)アパートを借入金で建てると、借入金が相続財産から差し引きでき、相続税が軽減できます。
    また借入金利も経費となります。
  5)所得のある方がアパート経営を行なうと、減価償却費などの経費を差引けるので、所得税の還付を
    受けられます。
  6)アパートを10室以上に増やすと、専従者給与の支払いができ、所得税と相続税が軽減できます。
  7)古借家アパートを計画的に建替してゆけば、子供に負担をかけずに先祖代々の土地を残して
    ゆけます。
  8)一括借上げ家賃保証システムを利用すれば、入居募集、管理、入退去の手間等のわずらわしさも
    なく、安心経営ができます。



以上のように、アパート経営は先祖代々の大切な財産を減らすことなく長期安定収入、自己年金となり、老後の生活設計や安心な人生設計の心強い味方となってくれます。