◆土地はただもっているだけでは価格が下がります。◆
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自分の代は30年。親から相続した農地をそのまま子供達に残したい！ そのまま、30年間土地を遊ばせて空地にしておくとどうなるのか？
不動産の所有にはコストがかかります。 固定資産税は、市町村に土地を借りて1.4％の金利を 払っているのと同じです。 都市計画税は、 市町村に土地を借りて0.3％の金利を 払っているのと同じです。 |
● 計算事例 固定資産税評価額5,000万円の土地（更地）を所有している場合 固定資産税 5,000万円×1.4％＝70万円 都市計画税 5,000万円×0.3％＝15万円 つまり毎年1.7％の金利（税金）85万円を市町村に支払わなければならない。 30年間そのまま放置しておけば累積税額は約2550万円！！ 土地を遊ばせているだけでは何も意味が無いどころか2550万円のマイナスになります！ 30年経てば5,000万円が、半分以下の2450万円になってしまいます。 毎年確実に85万円下がっていく金融商品です。 こんな金融商品を「それでも、あなたは放置しますか？」 |
◆高い固定資産税、仕方ないとあきらめていませんか？◆
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・ 持っていた土地が区画整理になり、固定資産税が 上がった。 ・ 何も利用していない（空地）ので、高い固定資産税 をそのまま払いつづけている。 ・ 駐車場や資材置場等で、貸しているが、固定資産 税を払うと、案外お金が残らない。 ・ 農地や宅地など、他人に貸しているが、タダ同然の 地代で貸しているため、固定資産税をはらうと 赤字だ。 |
● 確認しましょう。固定資産税！ 固定資産税は、原則所有している以上支払い続けなければなりません。しかも、土地の固定資産税は多くの場合、年々高くなる一方です。 （なぜかというと、土地には実勢価格や公示地価、路線価のほかに、固定資産税評価額というものがあります。過去に地価や固定資産税評価額が 高騰した地域や地目が農地等の場合では、高い固定資産税評価額により負担が大きくなり過ぎない様に調整された、課税標準額に税率を掛けて課税しているからです。 遠い将来には固定資産税評価額に達する様に、年々徐々に引き上げが行なわれているのです。） これでは、自分の土地と言っても、市町村に毎年1.7%（都市計画税含む）の地代を払って借地しているようなものです。なるべくなら、税の軽減・減免措置をうけたいですね。 |
◆高い固定資産税、仕方ないとあきらめていませんか？◆
| 500m2の土地（固定資産税評価額：12万円/m2）を右記のように利用した場合の固定資産税の税額を比較してみましょう。 |
（1） 青空駐車場・資材置場にした場合の固定資産税 500m2×12万円×1.4%=840,000円/年 （2） アパート・マンションにした場合の固定資産税 500m2×12万円×1.4%×1/6=140,000円/年 （3） 貸倉庫・貸店舗にした場合の固定資産税 500m2×12万円×1.4%=840,000円/年 ※ 既に負担調整されている地域については、 (2)が×1/6にならないケースもあります。 |
◆課税されてからは遅すぎます！!◆
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＜Aさんの場合＞ 長野市内に土地と畑を所有 課税対象額：3億1千万円（法定相続人：3人） 課税される相続税の額：4,800万円 ＜内容＞ 課税対象額 （法定相続人３人） ： 31,000万円 基礎控除 ： -8,000万円 基礎控除後の対象税額 ： 23,000万円 基礎控除後の １人当り対象税額 ： 7,667万円 １人当りの相続税 ： 1,600万円 （※約7,700万円×30%-700万円） 相続税総額 ： 4,800万円 |
＜マンション建設後＞ 課税対象額 ： 36,000万円 建設資金借入 ： -16,000万円 対象税額 ： 20,000万円 基礎控除 ： -8,000万円 基礎控除後の対象税額 ： 12,000万円 １人当り対象税額 ： 4,000万円 １人当りの相続税 ： 600万円 （※4,000万円×20%-200万円） 相続税総額 ： 1,800万円 |
◆相続税の速算表◆
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● 相続税の速算表 各相続人ごとの法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下 10% - 万円 1,000万円超 3,000万円 15% 50万円 3,000万円 5,000万円 20% 200万円 5,000万円 1億円 30% 700万円 1億円 3億円 40% 1,700万円 3億円 50% 4,700万円 1)各相続人ごとの法定相続分に応ずる取得金額 × 税率 - 速算表の控除額 = 各相続人の法定相続人 による相続税額 2)各相続人の法定相続人による相続税額の合計額 = 相続税の総額 |
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● 贈与税の速算表 基礎控除・配偶者控除後の課税価格 税率 控除額 200万円以下 10% - 万円 200万円超 300万円 15% 10万円 300万円 400万円 20% 25万円 400万円 600万円 30% 65万円 600万円 1,000万円 40% 125万円 1,000万円 50% 225万円 1)基礎控除・配偶者控除後の課税価格 × 税率 - 速算表の控除額 = 贈与税額 2)相続時精算課税制度の贈与税の税率 (贈与財産の価額-特別控除)×20%(一律)=贈与税額 |
◆共同経営か、分割して単独経営か？◆
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共有地については、共有者の同意がないと建物を建築することが難しく、融資を利用した場合、共有者は担保提供者兼連帯保証人になります。
土地が分割可能な場合は接道に気をつけて持分に応じて分筆をし、分筆後単有名義になった部分は自由に活用が出来ます。 ワンポイントレッスン：共有地とは 法律的には二人以上が共有している土地を指します。しかし、通例は村や部落、そのほかの団体などが所有し、用益する土地を指します。 また、歴史的には近代的土地所有が成立する以前の共同体が所有する土地であり、共同地ともいいます。 |
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遺産分割協議について、お話をすると「子供たちは仲が良いから大丈夫」 といわれる時がありますが、実際に相続が発生すると相続人だけでなく
外野からも何らかの情報が入り、折角仲が良かったのに相続を機に仲が 悪くなってしまう事もあります。 将来、相続人でもめない為にも、あなたの意思表示として遺言書を作成しておく事をお勧めします。 実際、子供達が 仲良く分割協議が 出来るのであれば、その遺言を放棄すれば財産を分割協議により分割する事は何ら問題の無い事です。 共有名義所有は相手方の了解が無いと処分や活用が難しい為財産が分散しにくいというメリットはありますが、それは同時に相手方の了解が取れな いと何も出来ないというデメリットでもあります。 |
◆金利とはなんだろう？◆
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物やお金（通貨）の貸し借り（これを信用といいます）のとき、元本以外に加算される部分を一般的に＂利子＂といいます。この利子をお金で支払い受け取ることが一般です。 つまり、お金（通貨）の形で支払い・又は受け取る利子のことを＂金利＂といいます。この代表的な例が銀行預金です。銀行（信用できる機関）に預金して、利息を受け取ることです。この利息は銀行に預金した金額（元本）、 預金した機関と利率によって決まります。この利息の利子、利率が金利の事です。 金利は元本又は元金に対する金利の額の比率、つまり利子率又は利率として表現されることが多いため、この利子率・利率を＂金利＂と表現しています。 |
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現在を取るか、将来を取るか 人間にとって、現在のこと、将来のことと、どちらが重要と考えるでしょうか。 ＂お金＂に限定して考えると、現在お金があれば今必要とするものを買うことが出来ますが、なければ何も出来ません。必要とする物を手に入れるには借金するしかありません。将来のお金は現在使うことは出来ません。 このことは、現在お金を必要とする人は、今お金を必要としない人（貸し手）からお金を借りてくることを意味します。借り手にとって将来より現在の方が大切なことと理解されます。 借り手にとっては現在のお金の価値は将来のお金の価値より高い訳ですから、現在と将来の価値の差額を支払う必要があります。 この差額が金利と考えられます。**＂割引の発想＂** そこで、借り手は一定期間、現在のお金を使う権利を貸し手から手に入れることになります。つまり、一定期間お金を使用する権利を、金利を支払うことで手に入れたと考えることが出来ます。一方、貸し手は一定期間、現在必要としないお金を使用する権利を放棄する代償として、金利を受け取ることになります。 このように考えると、金利を支払うことで、＂将来の時間の価値＂を買うことが出来たと、又＂現在から一定期間の将来までお金を使うことの出来る権利＂を買うことが出来たといえます。 |
◆農地を今後どうするか？◆
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現在の日本の農業で最も問題とされているのが後継者問題です。高齢化が急速に進んでおり、採算を度外視して農業を継続している人も少なくありません。何を理由として後継者が農業から目をそむけているのか考えてみましょう。 第一に3Ｋ(きつい、汚い、危険)の仕事はやりたくないということがあります。 第二に日本の耕作規模では作業効率も悪く天候等による収穫物の値動き、そして海外より大量の安価な作物の流入による不安定な収入体質が背景としてあります。 このような現状で農業主として、子供に継がせたいと思っても、あえて継がせる気にならないというのが実情ではないでしょうか。ただその中で体が続く限りは農業をやりたい、もうやめたいが良い利用方法がわからない、あるいは、もしやめた場合どのようなデメリッﾄ（収入、税金等）が起こるかわからない、という悩みもあわせもつのも事実でしょう。 |
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このような状況でどのように今後の計画をすすめていけば良いか考えてみましょう。 １）まず第１に今後の方向性を早く決めることです。 後継者、家族を含め話し合いをし、はっきりさせる事です。 将来どのような規模で維持していくのか、段階的に農地を転用して有効活用を考えていくのか、その場合何 をするのか（アパ－ト、マンション、駐車場、店舗なのか）売るのか、貸すのか、そのままにしておくのか。 ２）次に方向性が決まったら、土地活用のプロに相談をかけてみる事です。 何故プロに相談するのかといいますと、次にあげるような複雑な問題が含まれているからです。 a、 農業をやめた場合の土地の固定資産税の増減はどうか b、 相続税の増減にどうかかわってくるのか c、 アパ－ト等を建てた場合の税金はどうか、収支はどうか、節税効果はどうか d、 人に土地を貸した場合、将来どんな事が起こりうるのか ｅ、 土地を売った場合、税金はどんなにかかってくるのか その他、相談者それぞれの状況に応じた問題が起こりうると考えられます。 以上の事から、専門家を交えて総合的かつ具体的な検討、立案を共に考えていくのが将来の成功の秘訣ではないでしょうか。 |
◆所有から利用の時代◆
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土地は「所有から利用へ」と言われています。この時代において、地主さんの旧法の借地権（※1）の借地契約がまだ多く残っています。その結果、土地の流動性、収益性が悪かったり、厄介な居住者の権利がついているために、資産運用上売るに売れないなどの問題が発生し、資産の有効活用、相続対策にとって、貸地は不良資産となっています 以上の事から貸地整理で収益性を高め、生前からの準備、それにかかる費用を早めに検討される事をお勧めします。 （※１：平成4年8月1日に新借地借家法が施行された。理由は土地に対する需要に応じ、特に借地関係の規律が画一的であるため） |
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今後の方向性としては、収益性が低く様々な法的制約を受ける貸地の処分を （１）誰が、（２）いつ、（３）どのように、実行するのかが貸地整理のポイントでしょう。 （１）誰が 公平中立な第三者。 確かな能力とノウハウをもつ総合的な不動産コンサルタント業者。 （２）いつ いつでも構わないが、地主側からすると「相続対策のための財産整理の一環」とするのが無難でしょう。 不良債権を優良化して生前処分、物納、あるいは土地のより良い有効括用をはかる必要がある。 資産価値がよみがえる貸地整理法、不良資産の優良資産返還法をご提供します。 （３）どのように Ａ）借地権と底地権の交換により、底地権を完全な所有権の更地に変換する方法。借地権割合に応じて、 借地人は借地権の一部を貸主に返還して、それに見合った底地権を得て、賃貸借関係は終了される のでお互い完全所有権となります。 Ｂ）相続税の物納として活用する方法 貸地は収益性からみると、非常に価値の低い資産です。それを本来の価値で引き取ってくれる処分 方法です。言い換えれば、物納で相続税の支払いに充てる価値ある方法です。 Ｃ）借地権を買い取って所有権にする方法 借地権者が第3者に売れば地主の承諾料がかかるうえ、正当な価値より低めの価値になりがちです。 地主が買い取る事になれば意外と安く買い戻せることになります。 地主さんにとって借地権等を認めることは、心情的に不本意で納得しにくい事かもしれませんが、割り切らないと不良資産は永遠に無くなりません。早く気持ちを割りきって優良資産に変換する決意をして、行動にでてみてはいかがでしょうか。 上記の方法を組みあわせて実行すれば、効率の良い資産に変換できます。完全な所有権になれば、いつでも現金化できるし、活用して相続対策のアパ－ト、マンションも建てることもできますし、遺産分割もしやすくなります。 |
◆課税制度について◆
| 国と地方の行政改革により、今後更に、地方に権限委譲が進み、地方による自助と自律 の時代になりつつあります。その一環として市町村合併による政令指定都市の誕生が相次ぐことが予想されます。 2005年4月に静岡市、2007年4月に新潟市が、政令指定都市の仲間入りをすることになります。 しかし、それには、特定市街化区域農地の固定資産税額の大幅増税という弊害ともいえる側面があります。 |
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■ 用語の意味合い 特定市街化区域農地とは？・・・三大都市圏の特定市（政令指定都市等）にある市街化区域農地をいう。 宅地並み課税とは？・・・宅地と同様の負担水準に応じた負担調整措置 ■ 固定資産税の負担額があがる時期 静岡市 ： 2005年4月に政令指定都市なり、翌年の2006年から宅地並み課税が始まりまります。 新潟市 ： 翌2008年から宅地並み課税がはじまります。 ■ 相続税との関係 相続税の課税評価方法に関しては、路線価で評価されるため、従来と変わりありません。ただし、政令 指定都市になった場合、路線価が上昇する可能性もあります。 ■ 農地を貸している場合と借りている場合 どちらにしても、特定市街化区域農地に関しては、固定資産税が上がる為、そのままでは地代を上げざる を得なくなりそうです。 ■ 転用した場合・しない場合の軽減内容について 転用 ： 自宅・アパート等の住宅用地に転用すれば、最大で1/6まで評価額を軽減できます。 非転用 ： 生産緑地の指定を受けることが出来る場合従前の農地の課税（但し、条件や制限に注意） ■ 対象範囲（自分の土地は対象になるか） 政令指定都市内の市街化区域農地は全て対象。（ガケ地等の特殊な土地については個別対応） 政令指定都市になると、市自らの意思で線引き（市街化区域と調整区域の境目）を決められる為今後 新たに市街化区域に指定される場所もあるかも知れません。 |